По результатам ОРВ предложено доработать регулирование в сфере защиты прав пострадавших участников долевого строительства в целях обеспечения заинтересованности инвесторов

В отношении законопроектов с 10 мая 2017 года по 24 мая 2017 года проведены публичные консультации посредством размещения проектов на официальном сайте Правительства области и направления по электронной почте застройщикам области. Замечаний и предложений не поступало.            

В качестве цели регулирования заявлено обеспечение прав пострадавших участников долевого строительства многоквартирных домов на территории области и включенных в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены  (далее - пострадавшие участники долевого строительства).

Совместным правовым регулированием предусматривается механизм обеспечения прав пострадавших участников долевого строительства за счет  предоставления им инвестором жилых помещений в соответствии с устанавливаемой расчетной нормой жилого помещения при условии передачи инвестору права требования к «недобросовестному» застройщику о передаче жилых помещений. При этом инвестору предоставляется земельный участок в аренду без проведения торгов для строительства не менее 20 000 кв.м. жилья при условии обеспечения прав пострадавших участников долевого строительства на жилые помещения не менее 4 000 кв.м.

В заключениях об ОРВ  приведен сравнительный анализ размеров арендной платы за один и тот же земельный участок, предоставленный в аренду по результатам торгов, и который мог бы быть предоставлен в аренду без торгов (на примере двух земельных участков в г. Череповце, собственность на которые не разграничена и которые были предоставлены в 2016 году в аренду для строительства многоквартирных домов жилой площадью от 20 000 кв.м.) По результатам проведенного анализа установлено, что размер арендной платы за использование земельного участка, предоставленного в аренду без проведения торгов, более чем вдвое меньше аналогичного значения по результатам торгов.

В целях определения возможных выгод инвесторов от участия в предлагаемом способе решения проблемы «обманутых дольщиков» рассмотрен механизм реализации обязанности инвестора по строительству не менее 20 000 кв.м. жилья в целях получения земельного участка в аренду без проведения торгов, которая сопутствует обязанности по предоставлению жилых помещений пострадавшим участникам долевого строительства.

В качестве примера выбран один из вариантов реализации инвестором рассматриваемой обязанности, при котором инвестор обязуется построить не менее 20 000 кв.м. жилья, из которых 4 000 кв.м. должен будет предоставить пострадавшим участникам долевого строительства. Предположено, что строительство должно осуществляться в населенном пункте по месту нахождения незавершенного строительства многоквартирного дома (если с согласия пострадавшего участника долевого строительства жилое помещение не будет предоставлено в ином населенном пункте).

Рассчитана возможная выгода инвестора при строительстве на предоставленном в аренду земельном участке многоквартирного дома жилой площадью от 20 000 кв.м., из которых определенное количество кв.м. необходимо предоставить пострадавшим участникам долевого строительства. Выгода определена как разница между выгодой от продажи жилых помещений и затратами на аренду земельного участка без учета иных затрат на строительство (в связи с отсутствием данных о себестоимости 1 кв.м. жилья на территории области).

Расчеты показали, что при очевидной выгоде получения земельного участка в аренду без торгов предоставление жилых помещений пострадавшим участникам долевого строительства в размере 4000 кв.м. не предполагает выгод для инвестора.

При этом «точка безубыточности» (т.е. ситуация, при которой выгода от получения земельного участка в аренду без проведения торгов равна сумме затрат на предоставление жилых помещений пострадавшим участникам долевого строительства) в виде площади жилых помещений, предоставляемых пострадавшим участникам долевого строительства, при строительстве на рассматриваемых земельных участках будет составлять 324 кв.м. и 368 кв.м. соответственно, или 9 и 11 однокомнатных квартир согласно расчетной норме жилого помещения.

По результатам оценки сделан вывод, что предлагаемое регулирование не обеспечивает достижение цели регулирования, поскольку инвестору не выгодно участие в решении проблемы «обманутых дольщиков» посредством предлагаемого механизма в виде установленных требований к площади жилых помещений, которыми необходимо обеспечить пострадавших участников долевого строительства.

Однако предположено, что заинтересованность инвесторов может быть обеспечена одним или совокупностью следующих условий:

- за счет альтернативных вариантов соотношения площади жилых помещений, под строительство которых будет предоставлен земельный участок без проведения торгов, и площади жилых помещений, предоставляемых пострадавшим участникам долевого строительства;

- если удовлетворенные требования к «недобросовестному» застройщику будут равны или превышать стоимость затрат на предоставление пострадавшим участникам долевого строительства 4 000 кв.м. жилых помещений;

- если выгода от строительства многоквартирных домов на предоставленном в аренду без проведения торгов земельном участке будет превышать расходы на предоставление жилых помещений пострадавшим участникам долевого строительства. Например, такая ситуация возможна в случае предоставления земельного участка на территории одного муниципального образования (например, в г. Вологде), а предоставление жилых помещений пострадавшим участникам долевого строительства - на территории иного муниципального образования (например, в п. Шексна).

С проектами актов и заключениями об ОРВ можно ознакомиться на официальном сайте Правительства области, пройдя по ссылкам:

http://vologda-oblast.ru/dokumenty/otsenka_reguliruyushchego_vozdeystviya/1288337/

http://vologda-oblast.ru/dokumenty/otsenka_reguliruyushchego_vozdeystviya/1288336/.