Департаментом экономического развития Смоленской области как уполномоченным органом в сфере ОРВ проведена углубленная оценка регулирующего воздействия в отношении изменений, вносимых в Порядок определения годовой арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Смоленской области, утвержденный постановлением Администрации Смоленской области от 16.09.2008 № 492.
Проект постановления разработан в целях определения порядка расчета арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Смоленской области, в том числе являющимся объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) народов Российской Федерации.
Данным регулированием также предусматривается
применение льготного понижающего коэффициента при расчете величины арендной
платы для арендаторов, арендующих объекты культурного наследия общей площадью
более 1 000 кв. метров на срок 5 лет и более, в целях привлечения большего
круга заинтересованных лиц.
В рамках количественной оценке
определено, что
применение понижающего
коэффициента позволит в 4 раза сократить затраты арендатора объекта культурного
наследия.
Так, если рыночная величина
годовой арендной платы составляет 1 198 105,00 руб.,
стоимость услуги по оценке – 8 000 руб., ежегодный уровень инфляции – 4 %,
то при установлении льготы по арендной плате в форме понижающего коэффициента
размер арендной платы по договору, заключенному на срок 5 лет, составит: 1 год
– 301 526,25 руб., 2 год – 311 507,30 руб., 3 год – 323 967,59
руб., 4 год – 336 926,30 руб., 5 год – 350 403,35 руб.
Без применения понижающего коэффициента размер арендной платы составит, соответственно: 1 год – 1 206 105 руб., 2 год – 1 246 029,2 руб., 3 год – 1 295 870,36 руб., 4 год – 1 347 705,2 руб., 5 год – 1 401 613,4 руб.
Однако при
проведении углубленной оценки уполномоченным органом было обращено внимание
разработчика на то, что положения
Порядка способствуют возникновению неравных условий ведения предпринимательской
деятельности.
Так, в соответствии
с Порядком начальная величина
годовой арендной платы за пользование объектом (А), а также объектом культурного наследия (Ак) для проведения торгов
и величина годовой арендной платы
за пользование объектом, а также объектом культурного наследия по договорам,
заключаемым в соответствии с федеральным законодательством без проведения торгов, определяются по указанным в Порядке
формулам:
А = Ад + Соц + Ад x 0,01 x Инф;
Ак = (Ад + Соц + Ад x 0,01 x Инф) x Кп, где
Ад - доходная величина годовой арендной платы за
пользование объектом (чистый доход от сдачи объекта в аренду), которая равна
рыночной величине годовой арендной платы за пользование объектом;
Соц - величина размера возмещаемых арендатором
затрат, произведенных арендодателем при оценке рыночной величины годовой
арендной платы за пользование объектом, которая равна стоимости услуг
независимого оценщика по подготовке отчета об оценке, проведенной в
соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации», на который получено положительное заключение ОГБУ «Смоленское
областное бюро технической инвентаризации», оплаченных арендодателем. После
первого года пользования объектом составляющая Соц устанавливается равной нулю.
Инф - уровень инфляции, установленный на очередной
финансовый год федеральным законом о федеральном бюджете на очередной
финансовый год и плановый период по состоянию на начало очередного финансового
года. В первый год пользования объектом составляющая Инф устанавливается равной
нулю.
Кп – понижающий коэффициент для арендаторов,
арендующих объекты культурного наследия общей площадью более 1 000 кв.
метров на срок 5 лет и более, равный 0,25.
Также
Порядком установлено, что величина годовой арендной платы за пользование
объектом (Аn), а также объектом культурного наследия (Акn) по долгосрочным договорам аренды
объектов начиная с третьего года
пользования объектами определяются по следующим формулам:
Аn =
Аn-1 x (1 + 0,01 x Инф);
Акn = Акn-1 x (1 + 0,01 x Инф)
При этом в
соответствии с абзацем первым раздела 2 Порядка годовая арендная плата за пользование объектом по договорам,
заключаемым по результатам проведения торгов,
устанавливается равной размеру годовой арендной платы, предложенной победителем
торгов.
В связи с этим, в случае
заключения договора аренды по результатам проведения торгов:
- за первый год годовая арендная плата будет установлена в размере
равном размеру годовой арендной платы, предложенной победителем торгов, исходя
из начальной величины арендной платы для проведения торгов (А и Ак,
соответственно);
- за второй год годовая арендная плата будет установлена в размере
равном размеру годовой арендной платы, предложенной победителем торгов, то есть
она будет равна годовой арендной плате
за предыдущий год (учитывая формулировку абзаца первого раздела 2 Порядка);
- за третий и последующие годы
арендная плата будет установлена в размере, определенном в соответствии с
формулами расчета Аnи (Акn).
Получается, что при заключении договора аренды по результатам проведения торгов годовая арендная плата за
второй год пользования объектом будет рассчитываться для арендатора без учета
уровня инфляции.
Это создает неравные условия по
отношению к арендаторам, которые заключили договор аренды без проведения
торгов, так как для них годовая арендная плата за второй год
пользования объектом будет рассчитываться с учетом уровня инфляции.
На цифрах получается, что, начиняя со второго года, арендная плата для арендаторов по
договорам аренды, заключенным без проведения торгов, будет выше на процент инфляции (в наших расчетах – это 4%), чем для арендаторов, которые
заключили договора по результатам проведения торгов.
При этом у арендаторов, заключившим договор аренды по результатам проведения торгов, из годовой арендной платы за второй год не будет вычитаться величина размера возмещаемых арендатором затрат, произведенных арендодателем при оценке рыночной величины годовой арендной платы за пользование объектом (в наших расчетах – это 8 тыс. руб.).
Соответственно в третьем и последующем годах данная сумма согласно используемым формулам также включается в годовую арендную плату за пользование объектом, что приводит к необоснованным затратам арендаторов, заключившим договор аренды по результатам проведения торгов.
Также
внимание разработчика было акцентировано, что в целях создания равных условий для ведения предпринимательской
деятельности, необходимо предусмотреть в Порядке перерасчет годовой
арендной платы по долгосрочным договорам аренды объектов культурного наследия
общей площадью более 1000 кв. метров, по которым пользование объектом уже
составляет 2 (и более) года, с учетом понижающего коэффициента.
Разработчик согласился с замечаниями и предложениями уполномоченного органа по
доработке проекта постановления, что позволит
исключить необоснованные затраты бизнеса и создать равные условия для ведения
предпринимательской деятельности.
С документами
можно ознакомиться по ссылке https://regulation.admin-smolensk.ru/projects#npa=433