Минэкономразвития Смоленской области как уполномоченным органом в сфере ОРВ проведена углубленная оценка регулирующего воздействия в отношении изменений, вносимых в Положение о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, на территории Смоленской области, утвержденное постановлением Администрации Смоленской области от 27.01.2014 № 18.
Проектом постановления предусмотрено увеличение в 5 раз арендной платы с момента выявления факта неиспользования земельного участка или использования его не по целевому назначению до момента устранения выявленного нарушения. Также предусматривается, что расчет арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, будет производиться на основании их кадастровой стоимости.
В рамках количественной оценки разработчик указал, что внесение изменений в Положение не повлечет изменений расходов и доходов субъектов предпринимательской деятельности. Данное правовое регулирование направлено на предотвращение неиспользования земельных участков или использования их не по целевому назначению «недобросовестными» арендаторами. В случае соблюдения условий договора аренды и целевого использования земельного участка повышение арендной платы не предусмотрено.
Однако при
проведении углубленной оценки уполномоченным органом установлено, что:
- во-первых, арендная
плата при неиспользовании земельного участка или использования его не по
целевому назначению увеличится для
арендатора в пятикратном размере, то есть его расходы за этот период вырастут в 5 раз (согласно примеру, с 102,74 руб. до 513,70 руб. за 1 день нецелевого использования);
- во-вторых, увеличенная
пятикратно арендная плата
начисляется с момента выявления
факта неиспользования земельного участка или использования его не по
целевому назначению до момента
устранения выявленного нарушения (согласно примеру, договор аренды заключен на 1 календарный год (365 дней), из которых 150 дней земельный участок использовался не по целевому назначению).
При этом в проекте постановления четко не обозначено, за какой период будет взиматься повышенная арендная плата, и что понимается под этими «моментами», а это опять же может привести к необоснованным расходам арендатора. Не понятно, в течение какого периода времени его расходы по арендной плате будут увеличены в 5 раз по сравнению с «обычным тарифом».
Разберем на
конкретном примере:
Кадастровая стоимость земельного участка на территории Прудковского сельского поселения Починковского района Смоленской области для ведения сельскохозяйственной
деятельности площадью 100 га составляет 12 500 000 рублей.
Ставка арендной
платы (в процентах от кадастровой стоимости земельного участка) составляет 0,3% (установлена Решением Совета
депутатов Прудковского сельского поселения Починковского района Смоленской
области от 20.04.2023 № 8).
Количество
дней аренды без нарушения целевого использования земельного участка составляет
215 дней.
Количество
дней аренды с нарушением целевого использования земельного участка составляет 150
дней.
Общий период
аренды составляет 1 календарный год (365 дней).
Понижающий
коэффициент к данной категории земель не применяется.
В
соответствии с Положением размер арендной платы за указанный земельный участок за
1 календарный год в случае целевого использования земельного участка составит 37 500 рублей ( 12 500 000 * 0,3% * 365/365 * 1).
В соответствии с вносимыми в Положение изменениями в отношении арендатора за период использования земельного участка начисляется увеличенная в 5 раз арендная плата. При этом отсутствует формула расчета и четко не обозначено, как определяется период нецелевого использования земельного участка.
Уполномоченным
органом была предложена формула для
расчета увеличенной пятикратно арендной платы, учитывающая период неиспользования
земельного участка или использования его не по целевому назначению:
Апн = 5* Скадастр x Сап/100 x d / 365 (366) x
К, где:
Апн - размер арендной платы после выявления
факта неиспользования земельного участка или использования его не по целевому
назначению(руб.);
Скадастр - кадастровая стоимость
земельного участка по соответствующему виду его функционального использования
по состоянию на 1 января календарного года, за который производится расчет
арендной платы (руб.);
Сап - ставка арендной платы,
установленная нормативным правовым актом органа местного самоуправления
муниципального образования Смоленской области (муниципального района,
городского округа, городского (сельского) поселения) (процентов от кадастровой
стоимости земельного участка);
d - количество дней аренды с даты
выявленного факта неиспользования земельного участка или использования его не
по целевому назначению до 31 декабря текущего года;
К - понижающий коэффициент (устанавливается с учетом
условий использования земельных участков арендаторами, вида деятельности
арендаторов на земельных участках, а также местоположения земельных участков на
территории соответствующего муниципального образования, в случае если
понижающий коэффициент не установлен, то он считается равным 1).
Так, если арендатор
использует земельный участок в течение
150 дней не по целевому назначению, то получается, что арендная плата за этот период составит 77 055 рублей (5 * 12 500 000
* 0,3 / 100 * 150 / 365 * 1). Плюс
арендная плата по «обычному тарифу»
за 265 дней целевого использования земельного участка составит 22 089 рублей (12 500 000 * 0,3 / 100 * 215
/ 365 * 1). Итого его арендная плата за год будет равна 99 144 рубля в случае использования земельного участка не по
назначению 150 дней.
Каждый день нецелевого использования земельного участка
обходится арендатору в 513,70 рублей вместо 102,74 рублей по «обычному тарифу»,
или в 5 раз больше, поэтому от определения это периода напрямую зависят
его дополнительные расходы.
В связи с этим разработчику рекомендовано уточнить в Положении, что факт неиспользования земельного участка или использования его не по целевому назначению устанавливается на основании сведений, полученных от органов, осуществляющих федеральный государственный земельный контроль (надзор), или может быть установлен органами местного самоуправления, в том числе, на основании сведений, полученных в результате осуществления муниципального земельного контроля.
При этом в Положении необходимо установить, какая дата является моментом устранения выявленного нарушения (дата уведомления арендатором арендодателя об устранении нарушений или дата проверки арендодателем факта устранения нарушений или иная дата). В случае, если информация об устранении выявленных нарушений поступает в адрес арендодателя из других источников (не от арендатора), предусмотреть, каким образом и в какой срок арендатор уведомляется об отмене прекращения начисления повышенной арендной платы.
Кроме
того, в Положении должно быть определено:
1)
Порядок уведомления арендатора о факте
выявления нарушения, а также о сумме вновь установленной (увеличенной
пятикратно) в отношении него арендной платы (кем,
каким образом, в какие сроки уведомляется арендатор о выявленном нарушении и
какую сумму арендной платы ему установили);
2)
Порядок уведомления арендатором
арендодателя об устранении выявленного нарушения: в какой срок и каким образом;
3)
Порядок действий арендодателя при
поступлении уведомления арендатора об устранении выявленного нарушения: порядок регистрации поступившего
уведомления, сроки его рассмотрения, порядок принятия решения о прекращении
режима пятикратно увеличенной суммы арендной платы, сроки и порядок уведомления
арендатора о принятом решении.
Все
это непосредственно влияет на расходы
арендатора при введении для него «режима» увеличенной арендной платы.
Разработчик согласился с замечаниями и предложениями уполномоченного органа по
доработке проекта постановления, что позволит
исключить необоснованные затраты предпринимателей и сделает процедуру увеличения арендной платы более прозрачной и понятной для всех участников процесса.
С документами
можно ознакомиться по ссылке https://regulation.admin-smolensk.ru/projects#npa=505